| 財(cái)經(jīng) 
近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)一二線城市的土拍市場(chǎng)升溫，北京、上海、杭州、成都等地樓面價(jià)創(chuàng)新高，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊普遍高單價(jià)、高溢價(jià)成交。
這一現(xiàn)象的背后，一方面是政策不斷放松、市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)帶來(lái)的影響，另一方面，也說(shuō)明在如今的市場(chǎng)大背景下，高能級(jí)核心區(qū)域的高價(jià)土地，去化和盈利反而更有保障，已成為房企的頭號(hào)“避險(xiǎn)灣”，同時(shí)也是地方政府“穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化增量”的重要抓手。
多地樓面價(jià)創(chuàng)新高
2025年以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫。截至3月28日，北京、上海、杭州、成都、天津等地成交樓面價(jià)均創(chuàng)新高。
2月25日，上海以協(xié)議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，總價(jià)約4.87億元，占地面積約0.21公頃，容積率1.44，折合樓面價(jià)約16.11萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了新的全國(guó)最高價(jià)。
2月26日，天津和平區(qū)山東路地塊成交樓面價(jià)43449元/平方米，刷新2018年以來(lái)天津市樓面價(jià)最高紀(jì)錄。
3月18日，北京海淀樹(shù)村地塊被中海地產(chǎn)以75.02億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價(jià)最高紀(jì)錄，之前最高紀(jì)錄為1月2日建發(fā)競(jìng)得的海淀朱房地塊，成交樓面價(jià)95407元/平方米。
3月25日，位于杭州錢(qián)塘江南岸的18號(hào)地塊以77408.51元/平方米的成交樓面價(jià)，創(chuàng)下了杭州土地市場(chǎng)地價(jià)新高。僅僅過(guò)了三天，3月28日，杭州地價(jià)再次被刷新，位于蔣村板塊的24號(hào)地塊以88029元/平方米的成交樓面價(jià)被建發(fā)競(jìng)得，成交總價(jià)343463萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)115.39%。
3月27日，成都推出的金融城三期H10地塊引發(fā)爭(zhēng)奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價(jià)16.25億元，起始樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米。經(jīng)過(guò)213輪競(jìng)價(jià)后，該地塊最終被建發(fā)集團(tuán)以33.47億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)41200元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)106%。這一成交單價(jià)再次捅破成都樓面價(jià)天花板，成為成都土拍史上，第一宗樓面價(jià)突破4萬(wàn)元的住宅用地。值得關(guān)注的是，這是成都近半年內(nèi)第三次打破單價(jià)紀(jì)錄，而其距離上一次刷新紀(jì)錄僅過(guò)去16天。
政策松綁激發(fā)市場(chǎng)活力
對(duì)于一些核心城市部分地塊異常火爆的原因，一位全國(guó)TOP10房企管理層表示，近期包括北京、上海、深圳等城市拿出很多優(yōu)質(zhì)“壓箱底”寶地。這些核心區(qū)域很多地方多年沒(méi)有土地供應(yīng)，需求一直得不到有效滿足，只要有新項(xiàng)目推出，新房去化速度較快，因此這些區(qū)域的地塊成為房企關(guān)注的焦點(diǎn)。
中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，與土地市場(chǎng)供需兩端變化均有關(guān)系。
“一是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。二是房企看好核心城市新房市場(chǎng)銷(xiāo)售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，補(bǔ)倉(cāng)意愿較高，同時(shí)年初所拿地塊能在當(dāng)年進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于企業(yè)回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。”曹晶晶稱。
上述TOP10房企管理層認(rèn)為，當(dāng)前房企投資拿地都是優(yōu)中選優(yōu)，不能拿錯(cuò)一塊地。由此各家企業(yè)均優(yōu)先選擇對(duì)核心城市核心區(qū)域進(jìn)行投資，所以造成熱點(diǎn)一二線城市核心地段地塊熱度較高。
“短期來(lái)看，在房企拿地持續(xù)聚焦的背景下，今年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度。但城市能級(jí)不高的土地市場(chǎng)，仍面臨一定壓力，城市及區(qū)域分化現(xiàn)象將延續(xù)。”曹晶晶稱。
房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
幾乎每一輪土拍市場(chǎng)升溫，都和樓市復(fù)蘇息息相關(guān)。不過(guò)，今年這波市場(chǎng)熱潮，一個(gè)明顯特點(diǎn)是集中于一線和強(qiáng)二線城市，而非全國(guó)性的。
部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場(chǎng)，仍以底價(jià)成交為主，城市之間分化加劇。比如，3月26日，蘇州高新區(qū)一宗涉宅用地以6.3億元成交，溢價(jià)率僅0.8%；寧波北侖區(qū)大碶街道宅地以底價(jià)2.74億元成交。
“這是房企基于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控和利潤(rùn)追求，投資策略更傾向于聚焦核心城市，加速補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)，而對(duì)三四線城市仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。”粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒說(shuō)。
三四線城市土地市場(chǎng)風(fēng)平浪靜，而一線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，反映城市化進(jìn)程中人口與資源向高能級(jí)城市集中的趨勢(shì)。房企普遍收縮三四線布局，轉(zhuǎn)向一線和強(qiáng)二線城市的“核心資產(chǎn)”，表明市場(chǎng)格局已從“普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。
央企和國(guó)企是拿地主角
另一個(gè)明顯特點(diǎn)則是，這波土拍熱潮主要是由國(guó)企央企拉動(dòng)。
3月18日，北京海淀區(qū)樓面價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的地塊，競(jìng)得者是中海地產(chǎn)。2月25日，上海靜安寺社區(qū)樓面價(jià)超16萬(wàn)元/平方米的地塊，競(jìng)得者是靜安區(qū)國(guó)資委100%持股的上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司。3月27日成都樓面價(jià)41200元/平方米的地塊以及3月28日杭州樓面價(jià)88029元/平方米的地塊，均是被建發(fā)集團(tuán)競(jìng)得。
不過(guò)，被稱為“杭州地產(chǎn)一哥”的濱江集團(tuán)，是個(gè)特例。2024年其斬獲23宗地，22宗位于杭州。去年10月以來(lái)，杭州土拍市場(chǎng)成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，濱江集團(tuán)對(duì)此貢獻(xiàn)很大。
1月24日，經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，濱江集團(tuán)以54.56億元競(jìng)得杭州湖墅單元地塊，成交樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率71.25%。接著在3月25日杭州土拍中，又高價(jià)拿下兩宗地塊，一宗是水電新村地塊，另一宗是錢(qián)江新城二期宅地，總價(jià)25.38億元、樓面價(jià)4.18萬(wàn)元/平方米。
對(duì)市場(chǎng)信心形成一定支撐
這輪土拍熱潮由高能級(jí)城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)，背后更多的是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)的預(yù)期信號(hào)。
“近期核心城市土拍熱度走高，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，土地價(jià)格上升，對(duì)于一二手房的價(jià)格預(yù)期，形成了反向引導(dǎo)作用。隨著核心城市、核心區(qū)域土地市場(chǎng)熱度不斷提升，有望逐步擴(kuò)散至其他城市，從而在推動(dòng)樓市企穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。”瑞銀投資銀行亞太及大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻稱。
“這類(lèi)項(xiàng)目入市后，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)信心形成一定支撐。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整的背景下，核心城市的優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品，有望帶動(dòng)改善型住房需求加快釋放。”曹晶晶表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)后續(xù)土地市場(chǎng)的趨勢(shì)分析認(rèn)為，一方面，“地價(jià)”不斷刷新紀(jì)錄，顯示出土地資產(chǎn)的增值潛力和地價(jià)修復(fù)的動(dòng)力。考慮到一些企業(yè)去年四季度以來(lái)房屋銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)，所以拿地積極性會(huì)明顯提高，此類(lèi)態(tài)勢(shì)會(huì)在今年3月份及后續(xù)延續(xù)。另一方面，土地價(jià)格對(duì)于房屋價(jià)格等也會(huì)產(chǎn)生積極的反饋。受此影響，3月份以及后續(xù)各城市的新房以及二手房?jī)r(jià)格有更趨穩(wěn)的特征，體現(xiàn)出土拍熱潮對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正面影響。
有望帶動(dòng)改善住房需求釋放
在此前的房地產(chǎn)行業(yè)，高價(jià)項(xiàng)目的入市過(guò)程，并非都是一帆風(fēng)順。但時(shí)過(guò)境遷，當(dāng)下各地樓市的限制性政策逐步退場(chǎng)，高端改善項(xiàng)目正普遍受到熱捧。
克而瑞表示，在當(dāng)前市場(chǎng)大背景下，高能級(jí)核心區(qū)的項(xiàng)目去化和盈利更有保障，已成為房企的頭號(hào)避險(xiǎn)灣。過(guò)去的2024年，便是高端住宅市場(chǎng)的“大年”，供應(yīng)及成交雙雙走高。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，去年30個(gè)重點(diǎn)城市的新房和二手房中，3000萬(wàn)以上高端住宅分別成交4356套和1497套，同比分別增長(zhǎng)65%和17%，新房呈現(xiàn)出“越貴越買(mǎi)”特征，億元豪宅同比倍增144%。
上海、深圳、蘇州等多個(gè)城市，去年高端住宅供應(yīng)均大幅增加。以成交量“獨(dú)占鰲頭”的上海為例，2020～2022年新房總價(jià)3000萬(wàn)以上年供給套數(shù)均不足850套，2024年新房總價(jià)3000萬(wàn)以上年供給套數(shù)已達(dá)3342套，較2023年實(shí)現(xiàn)倍增，市場(chǎng)成交也穩(wěn)步攀升。
2025年以來(lái)，核心城市實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，也大多為高端改善住宅。克而瑞表示，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)，30個(gè)典型城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率不降反增，今年1月已達(dá)階段性高點(diǎn)46%，區(qū)位核心、產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善盤(pán)，則是支撐市場(chǎng)短期高熱的核心原因。
該機(jī)構(gòu)還表示，新房豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“越貴越買(mǎi)”的特征，即總價(jià)段越高的房源成交增幅越大，這也意味著高端購(gòu)買(mǎi)力“不差錢(qián)”，相比于價(jià)格，更愿意為產(chǎn)品和服務(wù)買(mǎi)單。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，在當(dāng)前以改善為主的消費(fèi)市場(chǎng)中，高端項(xiàng)目確實(shí)具備一定競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在主打改善的一線城市、強(qiáng)二線城市，確實(shí)可能出現(xiàn)“越貴越好賣(mài)”的特征，近期樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，房企也在抓住窗口期加速推廣產(chǎn)品。“不過(guò)，樓盤(pán)越貴越好賣(mài)，是個(gè)別主打高端消費(fèi)城市的特殊狀態(tài)，不代表可以復(fù)制到其他低能級(jí)城市。”
曹晶晶表示，高價(jià)地塊往往要求更高的開(kāi)發(fā)質(zhì)量和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，這也有利于推動(dòng)企業(yè)打造高端產(chǎn)品，促進(jìn)改善需求釋放。“隨著房企產(chǎn)品策略的趨同，預(yù)計(jì)未來(lái)高端改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，企業(yè)投資也需保持理性。”
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編輯：陳璐 責(zé)編：吳忠蘭 審核：阮鵬程
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